10·15 대책 다시 보기, 규제지역과 토지거래허가구역은 무엇이 다른가

세 줄 요약

• 2025년 10·15 대책의 규제지역 지정과 토지거래허가구역 지정은 서로 다른 제도입니다.
• 같은 동네라도 주택 유형과 기존 지정 여부에 따라 적용되는 조건이 달라질 수 있습니다.
• 매수 전에는 주소별 지정 공고와 대출 조건을 각각 확인해야 합니다.

자료 확인: 2026년 11월 11일. 과거 발표의 내용과 이후 확인된 조치를 정리했습니다.

“규제지역이면 전부 토지거래허가를 받아야 하나요?” 2025년 10·15 대책에서는 여러 규제가 함께 발표돼 이름을 섞어 쓰기 쉽습니다. 하지만 규제지역 여부와 토지거래허가 대상 여부는 따로 확인해야 합니다.

서울 압구정 현대아파트 95동 뒤편, 2018년 11월 28일 촬영. 서울 주거지 자료사진입니다. 과거 사진으로 현재의 거래허가 대상이나 재건축 진행 상황을 판단할 수는 없습니다.
사진: H. Y. Shin 000 · 사진 원본 페이지 · CC BY 4.0 · 원본 그대로 사용.

규제지역은 대출·청약 등 여러 조건에 영향을 줍니다

조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 대출이나 청약 등에서 적용되는 규칙이 달라집니다. 10·15 대책 당시 새로 규제지역이 된 수도권 지역에서는 일반 차주의 주택 구입용 주담대 LTV가 70%에서 40%로 낮아졌습니다. LTV는 은행이 인정한 집값에 비해 대출할 수 있는 비율입니다.

다만 생애최초 구입자 등은 조건이 달랐습니다. “규제지역은 누구나 40%”라고 외우면 틀릴 수 있습니다. 금융위원회의 2025년 10월 17일 문답은 일반 차주, 생애최초 구입자, 서민·실수요자를 구분해 설명하고 있습니다.

확인 항목	확인할 곳·내용
규제지역 지정	조정대상지역·투기과열지구 공고와 효력 발생일
대출 심사	금융회사에서 LTV·DSR·금액 상한 확인
토지거래허가	관할 시·군·구의 지정 공고, 대상 부동산과 허가 요건
기존 계약 예외	계약·계약금 지급·신청 시점에 관한 경과규정

토지거래허가구역은 대상 거래에 허가가 필요한 제도입니다

토지거래허가구역에서는 지정 내용에 해당하는 거래인지, 허가를 받을 수 있는 이용 목적과 조건인지 따져야 합니다. 행정구역 이름만 같다고 모든 건물에 똑같이 적용되는 것은 아닙니다. 지정 공고에 적힌 대상과 기간을 확인해야 하는 이유입니다.

금융위원회는 10·15 대책 관련 문답에서, 당시 새로 지정한 허가구역의 대상은 아파트와 아파트가 1개 동 이상 포함된 일부 연립·다세대주택이며 오피스텔·상가 등 비주택에는 그 지정의 효력이 없다고 설명했습니다. 다만 이전에 별도로 지정된 허가구역은 당시 정한 요건에 따라 따로 적용된다고 덧붙였습니다.

서울 대치동 동부센트레빌, 2022년 11월 26일 촬영. 아파트와 저층 상가가 함께 보이는 자료사진입니다. 건물의 실제 용도와 개별 지정 여부는 공적 자료로 확인해야 합니다.
사진: kallerna · 사진 원본 페이지 · CC BY-SA 4.0 · 원본 그대로 사용.

예를 들어 같은 동네의 아파트와 오피스텔을 비교한다면, “그 동네가 허가구역이래”라는 말만으로 두 매물의 거래 조건이 같다고 볼 수 없습니다. 아파트에 적용되는 지정인지, 다른 기존 지정도 있는지, 해당 건물은 법적으로 어떤 용도인지부터 확인해야 합니다. 중개 광고의 건물 이름만 보고 주택 종류를 정하지 마세요.

대출은 비율과 금액 상한 중 작은 쪽을 봅니다

규정의 원리를 설명하기 위한 가정입니다. 은행 인정가격이 10억 원이고 일반 차주에게 LTV 40%가 적용된다면, 집값 기준 한도는 4억 원입니다. 금액 상한이 6억 원이어도 6억 원을 모두 받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 소득과 기존 대출을 반영하는 DSR 심사를 거치면 4억 원보다 더 줄 수 있습니다.

반대로 집값에 비례해 계산한 금액이 커도 별도의 금액 상한에 걸릴 수 있습니다. 10·15 대책의 후속 문답은 수도권·규제지역 주담대 상한을 시가 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과~25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원으로 설명했습니다. 이는 해당 발표 당시 기준이며, 지금 대출은 신청 시점의 규정으로 다시 심사합니다.

계약 날짜가 중요한 이유

규제 발표 전 맺은 계약 등에 종전 규정을 적용하는 경과규정도 있었습니다. 그런데 “예전에 계약했다”는 말만으로 되는 것은 아닙니다. 계약금 지급 증빙, 대출 접수 여부, 집단대출의 모집공고일 등 적용 조건을 확인해야 합니다. 금융위원회 추가 문답의 경과규정에 사례가 정리돼 있습니다.

실제 매수를 준비할 때는 매물 주소와 동·호수, 건축물 용도, 계약 예정일을 적어 관할 지자체와 은행에 각각 물어보세요. 지자체에서는 허가 대상과 절차를, 은행에서는 내 자격에 따른 대출액과 서류를 확인하면 됩니다. 지정 범위가 바뀌었을 수 있으니 현재 공고를 확인하세요.