전세사기 피해자 최소보장제 신청 시작, 보증금 3분의 1은 어떻게 계산할까?

세 줄 요약

• 전세사기 피해자 최소보장제는 11월 10일 온라인 사전 신청을 시작했고, 13일부터 시행됩니다.
• 보증금의 3분의 1을 일괄 지급하는 것이 아니라 이미 회복한 금액을 빼고 부족한 만큼 지원합니다.
• 피해자 결정 유형과 경·공매 진행 상태에 따라 신청할 수 있는 지원금과 시기가 달라집니다.

경기도 전세피해지원센터 자료사진. 사진: 경기뉴스광장 허선량. 2024년 1월 31일 기사 수록, 촬영일 미표기. 현재 센터 위치나 이번 제도 신청 현장을 촬영한 사진은 아닙니다. 사진 원본 페이지 · 공공누리 제1유형 · 원본 그대로 사용.

전세보증금을 돌려받지 못한 피해자가 가장 궁금한 건 “그래서 내가 얼마를 받을 수 있나”일 겁니다. 11월 9일 발표된 최소보장제는 보증금 전액을 대신 갚아주는 제도는 아닙니다. 특별법상 지원 대상이면서 회복한 돈이 보증금의 3분의 1보다 적다면, 그 차이를 메워주는 제도입니다.

온라인 사전 신청은 11월 10일부터 LH청약플러스에서 시작했습니다. 법 시행과 현장 접수는 11월 13일부터입니다. 이 글은 11월 11일 확인한 국토교통부 보도자료와 첨부 문답을 기준으로 신청 전 확인할 내용을 정리했습니다.

보증금 3억 원, 6천만 원을 회수했다면

계산은 ‘보증금 ÷ 3 − 피해회복금’입니다. 여기서 피해회복금은 돌려받은 보증금뿐 아니라 법에서 정한 주거 지원액도 포함합니다. 통장에 들어온 현금만 빼서 계산하면 실제 심사액과 달라질 수 있습니다.

다음은 계산법을 설명하기 위한 자체 사례입니다. 보증금이 3억 원이고, 경매 배당 등 법에서 정한 피해회복금의 합계가 6천만 원이라고 가정했습니다. 지원 자격을 충족하고 다른 차감액은 없는 경우입니다.

계산 항목	금액
전세보증금	3억 원
보증금의 3분의 1	1억 원
이미 회복한 금액	6천만 원
최소지원금 계산액	4천만 원

이 경우 1억 원을 새로 받는 것이 아니라 4천만 원을 더해 총 1억 원을 회복하게 됩니다. 같은 보증금이라도 이미 1억 2천만 원을 회복했다면 3분의 1을 넘었으므로 최소지원금 대상이 아닙니다. 개인별 지급액은 증빙자료를 바탕으로 LH가 결정합니다.

어떤 돈을 이미 회복한 금액으로 보나

항목	계산에 넣는지
경·공매 배당금	포함
임대인 등에게 돌려받은 돈	포함
LH 경매차익 지원액	포함
특별법상 임대료 재정지원액	포함
법에서 피해회복금으로 정하지 않은 지자체·금융 지원	제외

예를 들어 경매에서 받은 돈은 4천만 원이어도 LH 지원 등 포함 대상 금액이 2천만 원 더 있다면, 계산에 쓰는 피해회복금은 6천만 원입니다. 반대로 다른 지원을 받았다는 이유만으로 모든 지원금을 빼는 것도 아닙니다. 국토부 문답은 법령에서 피해회복금으로 정하지 않은 지방정부 지원금과 금융지원 등은 계산에 넣지 않는다고 설명합니다.

경매가 끝나지 않았어도 신청할 수 있을까

최소지원금과 신탁사기 등에 대한 선지급금은 신청 시점이 다릅니다. 최소지원금은 회수액이 정해져야 하므로, LH가 피해주택을 매입하면 경매차익 산정이 끝난 뒤 신청합니다. 그 밖의 경우에는 경·공매가 완료된 이후 신청할 수 있습니다.

선지급금은 적법한 임대 권한이 없는 사람과 계약한 신탁사기·무권계약 피해자 등을 위한 방식입니다. 해당 피해 유형과 요건에 맞으면 경·공매 종료 전에도 신청할 수 있습니다. 이때도 이미 돌려받은 보증금이나 지급 전까지의 임대료 재정지원액 등이 있으면 차감합니다. 이후 LH 매입으로 지원할 차익이 생기면 추가 지급해 정산할 수 있습니다.

국토교통부 2026년 11월 9일 보도자료 6쪽의 신청 방법 문답. 자료 이미지 원본 PDF · 정책브리핑의 공공누리 제1유형 텍스트 자료를 이미지로 표시했습니다. 작은 글씨는 아래 설명과 원문에서 확인할 수 있습니다.

피해자 결정문부터 확인하세요

단순히 보증금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 지원금이 자동 지급되지는 않습니다. 최소지원금은 특별법상 가목 전세사기피해자와 다목 피해자 중 요건을 충족한 사람이 대상입니다. 선지급금은 다목 피해자 중 신탁사기·무권계약 피해자 등 해당 요건을 따릅니다. 먼저 피해자 결정문에서 본인의 유형을 확인하세요.

국토부 문답은 대한민국 국적이 없는 사람, 보증금 5억 원 초과인 나목 임차인, 자신의 피해주택을 직접 매수한 피해자 등을 최소지원금 신청 제외 대상으로 안내합니다. 경·공매에서 배당·배분 요구를 하지 않은 경우도 제외되지만, 2026년 11월 13일 이전에 최초 경매개시결정 등이 있었던 경우에는 예외가 있습니다. 해당되는 항목이 있다면 일반적인 계산 예시보다 본인의 적용 조건을 먼저 확인해야 합니다.

신청 전 모아둘 서류와 기한

기본 서류는 피해자 결정문, 임대차계약서, 주민등록표 초본, 신분증명서, 피해주택의 부동산등기사항전부증명서입니다. 신탁사기 피해자는 신탁원부, 최소지원금 신청자는 배당표·배분계산서, 임대인 등에게 일부 돈을 돌려받았다면 그 증빙도 함께 준비합니다. 제출 목록은 LH의 해당 공고에서 최종 확인해야 합니다.

신청 기간은 피해자로 결정된 날부터 3년 이내 또는 경·공매 절차가 완료된 날부터 1년 이내입니다. 제도 시행 전에 피해자로 결정된 사람은 시행일인 2026년 11월 13일부터 3년 이내인 2029년 11월 13일까지 신청할 수 있다고 안내했습니다. 다만 신청 기간 안에 있다는 것과 지금 신청 가능한 상태인지는 다릅니다. 앞서 설명한 경매차익 산정·배당 완료 여부도 확인해야 합니다.

LH는 신청일부터 90일 안에 지급 여부를 결정하며, 서류 보완 등이 필요하면 30일 연장할 수 있습니다. 지원금이 신청 당일 들어오는 것은 아닙니다. 이사비나 잔금에 쓸 계획이라면 지급까지 걸리는 시간을 고려하세요. 지급결정에 이의가 있다면 통지를 받은 날부터 30일 안에 LH에 이의신청할 수 있습니다.

공식 확인처

국토교통부 11월 9일 발표와 첨부 문답에서 대상·계산 기준을, LH청약플러스에서 최소보장제 공고·자가진단·신청 안내를 확인할 수 있습니다. LH 콜센터는 1600-1004입니다.